Внутренний спрос или инвесторы: кто на самом деле покупает квартиры в Тбилиси?

В дискуссиях о недвижимости Тбилиси часто на первый план выходят иностранные инвесторы. Однако статистика показывает иную картину: основу рынка формируют местные покупатели.

По данным инвестиционного банка, граждане Грузии обеспечивают около 76% продаж на первичном рынке столицы. Доля израильских покупателей — 11%, российских — лишь 3%. Для сравнения: в Батуми иностранцы играют значительно большую роль.

Основной объем сделок в Тбилиси формируют базовые потребности населения. Два внутренних фактора сильнее всего влияют на спрос. Первый — урбанизация: в город стягивается все больше жителей из регионов. Второй — трансформация домохозяйств: взрослые дети стремятся переехать в отдельное жилье, и одна большая семья разделяется на несколько самостоятельных ячеек. Эти демографические процессы обеспечивают примерно половину спроса на новостройки.

У зарубежных покупателей другая мотивация — инвестиции. По данным банка, валовая доходность аренды в Тбилиси составляет 8,4%, что соответствует долгосрочному среднему диапазону в 8-9%.

В итоге на рынке формируются два независимых потока: местные жители покупают квартиры для решения жилищного вопроса, иностранцы — ради инвестиций. Первый поток меняется плавно и следует за демографией, второй зависит от финансовой конъюнктуры и арендных ставок. Такое сочетание делает рынок столицы устойчивым.